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[대출업무] 채권최고액

채무자가 채무불이행시 은행에서는 경매를 통해 채권을 보전합니다. 이때 은행은 원금뿐만 아니라 경매를 진행하는데 드는 비용과 연체이자 등을 받기 위해서 채권최고액을 원금의 110% ~ 130%로 설정하고 채권최고액 범위 내에서 변제를 받습니다.

<실무적용>
· 채권최고액은 등기부등본의 을구(소유권 이외의 권리를 표시)에서 확인한다.

· 채권최고액으로 담보물에 대한 대출금액을 확인 할 수 있다.

· 채권최고액은 설정된 시기에 따라 대출금액의 110~130%로 설정되어 있으므로, 채권최고액을 설정비율로 나눠서 감정가를 추정할 수 있다. 근저당권이 설정된 시기를 통해 LTV와 소액임차보증금을 적용하면 감정가액 추정 가능하다.

ex) 채권최고액이 156,000,000원의 아파트의 대출금액은? 그리고 감정가는?(소액임차보증금 3400만원, LTV 70%)

- 156,000,000 / 120% = 130,000,000원

- x  X 70% - 34,000,000 = 130,000,000dnjs

따라서 감정가액은 x = 234,285,714원이다.

* 시기별로 채권최고액 설정비율이 다를 수 있다. 최근에는 은행은 보통 110%, 2금융권은 120%로 설정되는 경우가 많다. 대출금은 보통 100만원 단위로 떨어지는 경우가 많으므로, 채권최고액을 110,120,130으로 나누어 떨어지는 금액이 대출금액으로 보면 된다.

이상으로 채권최고액과 이를 통한 대출금액을 추정하는 방법에 대해 알아보았습니다. 감사합니다.

[은행업무] LTV(주택담보대출비율)

LTV는 Loan To Value ratio의 약자입니다. 부동산의 가치에 대비해서 대출 가능한 비율이라고 할 수 있습니다. 부동산의 가치는 감정가와 매매가 중 낮은 금액으로 산정이 되고, 산정된 가치에 LTV를 적용하여 대출가능 금액을 산정합니다. 사례를 들어서 대출가능 금액을 산정해보겠습니다.

사례1) 담보가치가 3억원으로 감정이 된 아파트가 있습니다. LTV가 70%가 된다면, 은행에서 대출 받을 수 있는 금액은 어떻게 될까요? (방공제 없다는 가정)

300,000,000원 X 70% = 210,000,000원

은행에서 대출 받을 수 있는 금액은 최대 2억1천만 원입니다.

사례2) 담보가치 3억원의 아파트, LTV 40%, 대출가능금액은?(방공제 없다는 가정)

300,000,000원 X 40% = 120,000,000원

두 사례에서 볼 수 있듯이, LTV에 따라서 대출가능금액이 큰 차이가 나는 것을 알 수 있습니다. 현 정부에서는 부동산 규제정책을 시행함에 따라 투기 및 투기과열지구는 기본적으로 40%가 적용됩니다. LTV는 부동산정책 발표 시에 함께 발표되므로, 신문이나 인터넷을 통해 확인한 후에 담보물에 대한 대출 가능금액을 산정할 수 있습니다.

지금까지 LTV에 대해서 알아보았습니다. 하지만 LTV만으로 대출금액을 산정하는 것은 아닙니다. 위의 네이버 지식백과의 설명에서 볼 수 있듯이, 대출가능금액에서 소액임차보증금을 공제(은행에서는 방공제라고 함)하고 대출이 나가게 되어있습니다. 다음에는 소액임차보증금에 대한 포스팅으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.