[은행업무] 소액임차보증금(방공제)

[은행업무] 소액임차보증금(방공제)

 

 

은행에서 주택담보대출을 받아보시거나 상담을 해보신 분들은 방공제에 대해 들어보셨을거에요. 하지만 방공제에 대해서 처음 들어보신 분은,

 

"방공제가 뭐지?"

 

이런 질문을 하실 거 같습니다. 은행 직원은 주택의 매매가 또는 감정가에 LTV를 곱하고 34,00만원을 빼서 대출가능금액을 말해줍니다. 그렇다면 이 방공제라고 하는 것은 무엇일까요?

방공제라고 하는 것은 최우선변제금액인 소액임차보증금을 차감하는 것을 말합니다. 현재 서울의 경우, 방 한개당 3400만원의 소액임차보증금을 차감하고 대출이 나갑니다.

 

소유자가 주택을 담보로 대출을 받을 경우, 은행은 돈을 빌려주는 대신 담보물에 대해서 근저당권을 설정하고, 채무불이행시 경매를 통해 채권최고액 범위 내에서 변제를 받게 됩니다. 경매가 끝난 후에는 이해관계자들이 배당 순위에 따라 배당금을 받게 되어있습니다. 사례를 통해 소액임차보증금에 대해 알아보겠습니다.

1) 소유자가 대출을 받기 전, 월세를 준 경우
A씨는 감정가 2억 원의 서울의 빌라를 소유하였고, B씨에게 5,000만원의 보증금을 받고 월세를 주었습니다(확정일자 이미 받았음). 담보물에 대해서 대출이 없던 A씨는 자금이 필요하여 빌라를 담보로 대출을 받으려고 합니다. 대출가능금액은 어떻게 될까요? LTV는 70%라고 가정하겠습니다.

대출가능금액은 다음과 같이 산정됩니다.

감정가 200,000,000원 X LTV 70% - 선순위 금액 70,000,000원 = 70,000,000원

A씨가 대출을 받은 후 채무를 불이행하면 은행은 경매를 진행합니다. B씨는 은행의 근저당권보다 우선순위가 되고, 은행보다 먼저 배당을 받을 수 있습니다. 다른 이해관계자가 없다는 가정 하에, 만약 120,000,000원에 낙찰이 되면, B씨에게 70,000,000원이 먼저 배당되고, 은행은 남은 금액을 배당받게 되는 것입니다.

 

2) 소유자가 대출을 받은 후, 월세를 준 경우

C씨는 감정가 2억 원의 서울의 빌라를 소유하였고, 이를 담보로 대출을 받았습니다. LTV는 70%라고 가정하겠습니다.

 

대출가능금액은 다음과 같이 산정됩니다.

 

감정가 200,000,000원 X LTV 70% - 소액임차보증금 34,000,000원 = 106,000,000원

 

C씨는 후에 월세를 주게 되고, D씨는 70,000,000원의 보증금을 내고 들어오게 되었습니다. (현실적으로 이런 상황에서 월세를 높게 주고 들어오실 분은 안계시죠. 이해를 돕기 위한 예시입니다.) 이후 C씨는 채무를 불이행하였고, 경매에 넘어가게 되었습니다. 똑같이 다른 이해관계자가 없고, 소액임차보증금이 없다는 가정 하에, 120,000,000원에 낙찰이 되면, 은행은 106,000,000원(이해를 돕기 위해서 원금만 계산. 이자, 비용은 계산에서 제외하였습니다.)을 배당받게 되고, 후순위로 들어온 D씨는 4,000,000원의 남은 금액을 배당 받습니다. 세입자인 D씨의 입장에서 생각하면 소유자의 채무불이행 때문에 보증금도 잃고 보금자리도 잃게 되었습니다.

 

두 사례를 통해서 주택임대차보호법에 따른 소액임차보증금의 필요성을 아시겠죠?ㅎㅎ
주택임대차보호법에 따라 세입자는 소액임차보증금을 우선 변제 받을 수 있고 보호를 받을 수 있는 것입니다. 반대로 은행의 입장에서는 아무리 선순위로 대출을 해줬더라도 소액임차보증금만큼은 차감하고 배당을 받을 수 있기 때문에, 방공제를 하고 대출이 나가게 되는 것입니다.

 

소액임차보증금에 대해서 잘 알게 되셨나요? 이해를 돕기 위해서 사례를 통해 설명을 드렸습니다. 많은 도움이 되셨기를 바라며 이만 글을 마무리 하겠습니다. 아래에는 주택임대차보호법 시행령의 일부를 발췌해왔습니다. 자세한 내용은 아래 내용을 읽고 참고해주세요. 감사합니다.

 

 

주택임대차보호법 시행령(시행일 2017.05.30) 일부 발췌

제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010.7.21., 2013.12.30., 2016.3.31.>

 

1. 서울특별시: 3천400만원

 

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2천700만원

 

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2천만원

 

4. 그 밖의 지역: 1천700만원

 

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

 

③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

 

④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

 

[전문개정 2008.8.21.]

 

[제3조에서 이동, 종전 제10조는 제17조로 이동 <2013.12.30.>]

 

조문체계도버튼연혁 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2010.7.21., 2013.12.30., 2016.3.31.>

 

1. 서울특별시: 1억원

 

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 8천만원

 

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 6천만원

 

4. 그 밖의 지역: 5천만원